Immobilienmarkt Panama 2026: Zahlen, Steuern, Nebenkosten

Panama hat im ersten Quartal 2026 Baugenehmigungen für 26 Prozent mehr Quadratmeter erteilt als im ersten Quartal 2025: 412.207 m² gegenüber 326.956 m², nach zwei Jahren Rückgang in Folge. Das ist die klarste amtliche Aussage, die es zur Richtung dieses Marktes gibt, und sie kommt vom Instituto Nacional de Estadística y Censo, dem statistischen Amt.

Eine Vorbemerkung zur Währung, weil auf dieser Seite beide Einheiten vorkommen. Panama führt den Balboa (B/.) als eigene Recheneinheit und den US-Dollar als umlaufendes Bargeld, fest im Verhältnis 1:1 aneinander gebunden. Amtliche Bauzahlen werden in Balboa geführt, Preise und Steuern nennen wir in USD, und beide bedeuten denselben Betrag.

Diese Seite behandelt drei Dinge: was die amtlichen Zahlen zeigen, welche Steuer beim Kauf tatsächlich anfällt und wer sie zahlt, und wo Sie an einen echten Preis kommen. Beim zweiten Punkt weichen wir deutlich von dem ab, was im deutschsprachigen Raum zu diesem Thema steht, und wir sagen mit Quelle, warum.

Auf den Punkt gebracht

• Die genehmigte Baufläche wuchs landesweit um 26,1 Prozent, 412.207 m² gegen 326.956 m². Der angemeldete Bauwert stieg noch stärker, um 36,3 Prozent auf 301,1 Millionen Balboa. INEC, Edificaciones, geprüft im August 2026.
• Das Wachstum liegt vor allem außerhalb der Hauptstadt. Arraiján hat sich mehr als vervierfacht, Aguadulce und David haben sich mehr als verdoppelt, Colón kam nahe daran. Der Distrikt Panamá wuchs um 9,8 Prozent von der weitaus größten Basis.
• Die Übertragungssteuer von 2 Prozent zahlt der Verkäufer, nicht Sie. Bemessungsgrundlage ist der Grundstücks- oder Katasterwert, nicht Ihr Kaufpreis. Dirección General de Ingresos (DGI), die panamaische Steuerverwaltung, Formular 106.
• Seit dem 1. Januar 2026 zahlt jeder Erstverkauf einer Neubauwohnung die vollen 2 Prozent. Ley 468 de 2025 hat die frühere Befreiung gestrichen, veröffentlicht in der Gaceta Oficial 30264-A vom 24. April 2025.
• Eine neue Teilbefreiung ist gebilligt, aber noch kein Gesetz. Der Ministerrat hat sie am 30. Juli 2026 gebilligt; die Nationalversammlung hat noch nicht zugestimmt.
• Die Grundsteuerbefreiung bis 120.000 USD gilt nicht automatisch. Sie müssen sie beantragen, und sie wirkt erst ab dem Tag des Antrags. Das steht so in den FAQ der Steuerverwaltung, und keine deutschsprachige Seite erwähnt es.

Was die amtlichen Zahlen zeigen

INEC zählt vierteljährlich die erteilten Baugenehmigungen, erhoben bei der Baubehörde der Stadt Panama und den Bauämtern von Aguadulce, Arraiján, Colón, Chitré, David, La Chorrera und Santiago. Gezählt wird, was Bezirksverwaltungen zu bauen erlaubt haben. Das ist ein vorlaufender Indikator: es sind die Einheiten, die in den nächsten zwei bis drei Jahren auf den Markt kommen.

Von Januar bis März 2026 wurden 1.263 Gebäude mit 412.207 m² genehmigt, angemeldeter Wert 301,1 Millionen Balboa. Auf den Wohnungsbau entfielen 1.187 Gebäude, 2.063 Wohneinheiten und 252.707 m². Der Nichtwohnungsbau, also Büro, Handel und Industrie, wuchs im Wert weit stärker: 76 Gebäude, 159.500 m² und 125,6 Millionen Balboa, ein Plus von 104,8 Prozent.

Lesen Sie das als Karte dessen, worauf Entwickler setzen. Arraiján westlich des Kanals ist mit 324,7 Prozent der Ausreißer. Aguadulce und David, das Versorgungszentrum für Boquete, haben sich mehr als verdoppelt, Colón kam nahe daran. La Chorrera ist der einzige Distrikt, der geschrumpft ist.

Eine Einschränkung, die man mitnehmen sollte: der Bericht deckt acht Distrikte ab. Coronado liegt im Distrikt Chame und ist darin nicht enthalten, ebenso wenig Bocas del Toro oder die Strandorte der Azuero-Halbinsel.

Der Bauverband CAPAC, die Cámara Panameña de la Construcción, liest dieselben Zahlen bewusst zurückhaltend und nennt sie eine "mejora parcial, pero todavía insuficiente", eine teilweise, aber noch unzureichende Verbesserung. Nach seiner eigenen Rechnung fällt der Vergleich für das erste Quartal 2026 um 44,1 Prozentpunkte schwächer aus als der entsprechende Vergleich für 2023. Der Markt arbeitet sich also zurück, statt neues Terrain zu gewinnen.

Worauf CAPAC als eigentliche Stütze für 2026 verweist, sind über 11 Milliarden Balboa an geplanten öffentlichen Infrastrukturausgaben, dazu ein erwartetes Wachstum der Bauwirtschaft von 4 bis 5 Prozent. Für einen Käufer ist das der Teil einer Marktprognose, der sich am schlechtesten erfinden lässt: Straßen, Nahverkehr und Versorgung werden nach veröffentlichten Haushalten gebaut, und sie verändern den Wert einer Lage, indem sie die Fahrzeit verändern.

Die Übertragungssteuer zahlt der Verkäufer, nicht Sie

Das ist die wichtigste Korrektur auf dieser Seite, deshalb bekommt sie Platz.

Die Steuer heißt impuesto de transferencia de bienes inmuebles, kurz ITBI, sie beträgt 2 Prozent, und bemessen wird sie nach dem Grundstücks- oder Katasterwert, nicht nach Ihrem Kaufpreis. Erklärt und abgeführt wird sie vom Verkäufer, auf Formular 106 der Dirección General de Ingresos. Ein ausländischer Käufer, der eine Wohnung in Panama-Stadt für 250.000 USD erwirbt, zahlt darauf keine Übertragungssteuer.

Im deutschsprachigen Raum steht es anders. Eine deutschsprachige Kanzleiseite, verfasst von einer in Panama zugelassenen Anwältin und in den Suchergebnissen weit oben, führt die 2 Prozent in der Kostenaufstellung des Käufers, rechnet sie mit 6.000 USD auf einen Kaufpreis von 300.000 USD und kommt so auf rund 308.900 USD, die der Käufer aufbringen soll. Eine zweite Beratungsseite zählt "2 Prozent Grunderwerbsteuer (ITBI)" in eine Nebenkostenspanne von 4 bis 7 Prozent für den Käufer.

Das ist zweimal falsch: bei der Partei und bei der Bemessungsgrundlage. Zwei andere deutschsprachige Anbieter geben es richtig wieder, sodass sich der deutschsprachige Markt beim größten einzelnen Posten, den ein Käufer einplant, selbst widerspricht.

Ein Wort zur Sprache, weil es hier den Fehler mit transportiert. "Grunderwerbsteuer" ist der falsche Rahmen. Die deutsche Grunderwerbsteuer trägt in aller Regel der Erwerber und bemisst sich nach der Gegenleistung, also praktisch nach dem Kaufpreis. Beides trifft auf die panamaische ITBI nicht zu. Wer den deutschen Begriff übernimmt, übernimmt die Annahme gleich mit. Übertragungssteuer ist das ehrlichere Wort.

Was Sie als Käufer tatsächlich tragen, sind Anwalt, Notar, die Eintragung ins Registro Público, das panamaische Eigentumsregister, und gegebenenfalls ein Treuhandkonto. Verhandeln Sie also nicht darüber, wer die Übertragungssteuer zahlt. Verhandeln Sie über den Preis.

Neubau: was seit 2026 gilt und was noch kein Gesetz ist

Ley 468 de 2025, veröffentlicht in der Gaceta Oficial 30264-A am 24. April 2025, hat Artikel 4 der Ley 106 de 1974 aufgehoben, also jene Vorschrift, die den Erstverkauf neuer Wohnungen von der ITBI befreit hatte. Eine befristete Ausnahme für Käufe mit Vorzugshypothek unter 120.000 USD lief am 31. Dezember 2025 aus.

Seit dem 1. Januar 2026 zahlt damit jeder Erstverkauf einer Neubauwohnung die vollen 2 Prozent.

Am 30. Juli 2026 hat der Ministerrat einen Gesetzentwurf gebilligt, der eine Fassung der Befreiung zurückbringen würde:

Das ist ein gebilligter Entwurf, kein geltendes Recht. Er braucht die Nationalversammlung und war im August 2026 nicht verabschiedet. Kalkulieren Sie mit den 2 Prozent, die heute gelten, und behandeln Sie eine Ersparnis als Zugabe. Wenn Sie neu vom Bauträger kaufen und unter 200.000 USD liegen, lassen Sie sich schriftlich geben, wie der Vertrag die ITBI zuordnet, falls sich der Satz zwischen Unterschrift und Eigentumsübergang ändert.

Zwei verschiedene Grenzen von 120.000 USD, und der Fehler, den alle machen

Hier lauert eine Verwechslung, die im deutschsprachigen Raum niemand auflöst, weil beide Beträge gleich hoch sind.

Die eine ist die eben beschriebene, vorgeschlagene ITBI-Befreiung für Neubauten bis 120.000 USD. Sie ist noch kein Gesetz.

Die andere ist die Grundsteuerbefreiung nach dem Patrimonio Familiar Tributario, wörtlich etwa steuerliches Familienvermögen, geregelt in der Ley 66 vom 17. Oktober 2017. Sie betrifft die jährliche Grundsteuer, nicht den Kauf, und sie gilt für die selbstgenutzte Hauptwohnung.

Und hier liegt der folgenreichste Fehler des deutschsprachigen Marktes. Jede Seite stellt diese Befreiung als automatisch dar. Die Steuerverwaltung selbst schreibt in ihren FAQ das Gegenteil:

"Estas viviendas no pagarán impuesto de inmueble, pero deben solicitar la exoneración para que sea aplicada y cubre a partir del día que se solicita."

Diese Wohnungen zahlen keine Grundsteuer, aber die Befreiung muss beantragt werden, und sie wirkt erst ab dem Tag der Antragstellung. Wer nicht beantragt, zahlt. Wer spät beantragt, bekommt die Zeit davor nicht zurück. Der Antrag läuft über e-Tax 2.0, und die Steuerverwaltung weist darauf hin, dass Werte und Genehmigungen vorher bei der Katasterbehörde ANATI aktualisiert sein müssen.

Zwei weitere Punkte aus derselben Quelle, die im deutschsprachigen Raum fehlen: die Befreiung gilt auch für Objekte, die im Eigentum einer Sociedad Anónima stehen, der panamaischen Aktiengesellschaft. Und eine Eigentumswohnung mit Befreiung für die Baulichkeiten zahlt weiterhin 1 Prozent vom anteiligen Grundstückswert. "Steuerfrei" ist also nicht dasselbe wie "keine Rechnung".

Zu den Steuersätzen oberhalb des steuerfreien Betrags halten wir uns bewusst zurück. Im deutschsprachigen Raum kursieren Tabellen, die einander widersprechen und von denen keine eine Rechtsquelle nennt; sie vermischen erkennbar zwei verschiedene Staffeln, eine für die selbstgenutzte Hauptwohnung und eine für alles andere. Solange wir den Gesetzestext nicht selbst gelesen haben, drucken wir keine eigene Tabelle daneben. Was wir sagen können und was zählt: eine Zweitwohnung oder ein Anlageobjekt wird nicht wie eine Hauptwohnung behandelt, und der steuerfreie Betrag liegt dort erheblich niedriger. Lassen Sie sich Ihren Satz für Ihre konkrete finca, also die unter einer eigenen Registernummer geführte Immobilie im panamaischen Registro Público, von einem panamaischen Steuerberater bestätigen, bevor Sie mit einer Zahl aus dem Internet kalkulieren.

Rendite: brutto ist nicht netto

Die Renditeangaben in diesem Markt reichen bis über 9 Prozent, und fast alle sind Bruttoangaben ohne Datum und ohne Quelle. Ein Anbieter, der seine Rechnung offenlegt, landet bei einer langfristig vermieteten Wohnung in Panama-Stadt bei rund 4,6 Prozent netto. Deutsche Käufer rechnen gewohnheitsmäßig in Nettorendite, und genau dort entsteht die Enttäuschung.

Zwischen brutto und netto liegen in Panama: die cuota de mantenimiento, also der monatliche Beitrag an die Eigentümergemeinschaft, die Verwaltungsgebühr eines Vermieters, Leerstand, die jährliche Grundsteuer und, falls Sie über eine Gesellschaft halten, deren laufende Kosten. Fragen Sie deshalb nach zwei Jahren tatsächlicher Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft und nach echten Mietverträgen, nicht nach einer Modellrechnung des Verkäufers.

Wenn Sie kaufen: derecho de posesión

Nicht jedes Grundstück in Panama ist eingetragenes Volleigentum. Neben tituliertem Eigentum, also im Registro Público mit eigener finca-Nummer eingetragenem Eigentum, gibt es das derecho de posesión, einen besitzgestützten Anspruch auf staatliches Land. Banken finanzieren es in der Regel nicht, Titelversicherer decken es selten ab, und es ist verbreiteter, als Zugezogene erwarten, besonders auf dem Land und an der Küste. Die günstigsten Angebote in deutschsprachigen Portalen liegen genau dort.

Ein Hinweis zur Sprache, der hier viel Geld wert ist: das Registro Público ist kein Grundbuch im deutschen Sinne. Dem deutschen Grundbuch kommt öffentlicher Glaube zu, dem panamaischen Register nicht in derselben Weise. Wer beides gleichsetzt, unterschätzt genau den Prüfaufwand, um den es geht. Unser Leitfaden zu tituliertem Eigentum und derecho de posesión (auf Englisch) erklärt den Unterschied im Detail.

Wo Sie an einen echten Preis kommen

Panama veröffentlicht, was gebaut wird. Es veröffentlicht keinen nationalen Preisindex, und das Registro Público führt einzelne Urkunden, ohne sie zu einem Median oder einem Quadratmeterpreis je Stadtteil zu verdichten. Die brauchbaren Preise in diesem Markt sind deshalb gebäude- und einheitsbezogen, nicht zonenbezogen.

Das ist auch der Grund, warum wir hier keine Quadratmeterspannen für ganze Stadtteile abdrucken. Was im deutschsprachigen Raum als "1.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter in Panama-Stadt" zirkuliert, sind Angebotspreise, keine Abschlüsse, und niemand nennt Erhebungszeitraum oder Stichprobe.

Für einen echten Preis in einem bestimmten Gebäude fragen Sie uns. Für die Projekte, die wir abdecken, halten wir aktuelle Preise je Einheit vor. Alles Weitere holen wir für Sie ein.

Ihr nächster Schritt

Panama baut wieder, die Infrastrukturmittel sind zugesagt, und die steuerliche Lage für Neubauten könnte sich verbessern. Was davon für Sie gilt, also welcher Distrikt, Neubau oder Bestand, und ob Sie vor oder nach der Abstimmung in der Nationalversammlung abschließen, lässt sich in einem kurzen Gespräch klären.

Schreiben Sie uns Ihr Budget, Ihren zeitlichen Rahmen und wozu die Immobilie dienen soll, ob als Wohnsitz, als Mietobjekt oder als Grundlage für einen Aufenthaltstitel. Sie bekommen eine Vorauswahl an Gebäuden und Lagen mit aktuellen Angebotspreisen. Ein Hinweis vorab, damit Sie es nicht erst im Telefonat erfahren: unser Makler berät auf Englisch und Spanisch, nicht auf Deutsch.

Häufige Fragen